Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Nasıl Kullanılır? (2025)

Mülkiyet ilişkilerinde paydaşların haklarını korumak ve paylı mal üzerindeki dengeyi sağlamak adına, hukuk sisteminde bazı özel düzenlemeler yer almaktadır. Bu düzenlemelerden biri olan şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlara önemli bir koruma sağlamaktadır.

Bu yazımızda, şufa hakkının ne olduğu, hangi durumlarda nasıl kullanılabileceği, paydaşların taşınmazlardaki haklarını korumak için önemli bir mekanizma olan şufa hakkının detaylarını ele alacağız. Keyifli okumalar!

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa (önalım) hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan, hak sahibine mülkiyete konu mal üzerindeki payın tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satılması durumunda, aynı şartlarla bu payı öncelikli olarak satın alma veya satışın kendisine devrini talep etme yetkisi veren bir haktır.

Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır?

Paylı mülkiyette, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını satması halinde, diğer paydaşlar bu hakkı kullanarak, satışa ilişkin koşulları kabul ederek payı satın alabilirler. Şufa hakkı, eşyaya bağlı ve yenilik doğurucu (inşai) bir dava ile kullanılabilir. Kullanımına ilişkin şartlar ve düzenlemeler Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuatta ayrıntılı olarak belirtilmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise hukuki niteliği bakımından bir alacak hakkıdır. Bu sebeple yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ise tapuya şerh verilmesi yoluyla mümkündür.

Şufa (Önalım) Hakkı Ne İşe Yarar? (H2)

Şufa hakkı, paylı mülkiyette, mülkiyete tabi eşyanın bütünlüğünü korumak ve mevcut paydaşların haklarını birbirlerine ve üçüncü kişilere karşı koruma altına almak amacıyla önemli bir işlev taşımaktadır. Bu hak sayesinde, paydaşlar taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisini tanımadıkları ve istemedikleri bir kişiyle sürdürmek zorunda kalmazlar.

Şufa Hakkı Şartları Nelerdir? (H2)

Bu soruya şufa hakkının iki türü bakımından ayrı ayrı cevap vermek gerekir. Kanundan doğan yasal önalım hakkının şartları;

1) Paydaşlar arasında bir taşınmaz üzerinde paylı (müşterek) mülkiyet ilişkisi bulunmalıdır.

2) Taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemle devri gerekmektedir.

3) Payın üçüncü bir kişiye satılması veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemle devredilmesi gerekmektedir.

4) Kanundan doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibinin, üçüncü kişi aleyhine önalım davası açması gerekmektedir.

şeklinde sıralanabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasındaki şartlar ise;

1) Kanunda belirtilen şartları taşıyan bir önalım sözleşmesi gerekmektedir.

2) Taşınır veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması veya ekonomik değer bakımından satışa eşdeğer bir işlemle devri gerekmektedir.

3) Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibinin, üçüncü kişi aleyhine önalım davası açması gerekmektedir.

şeklindedir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? (H2)

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinin 1’inci fıkrasındaki; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” biçimindeki düzenleme ile önalım hakkının kullanımı artık bir önalım davası ile mümkün olabilmektedir. Önalım davası, dava neticesinde çıkacak karar da yenilik doğuran bir karardır. Önalım davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup, görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanundan doğan önalım hakkının kullanımında davacı, paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaş dışında bir veya daha çok paydaşın bulunması halinde bunların her biri veya bunların bir kısmı ya da tamamına aittir. Ayrıca, paydaşların tamamının şufa davasını birlikte açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Davalı ise, önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı bir başka ifade ile taşınmazın bir kısmının veya tamamının yeni malikidir.

Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz? (H2)

1) Bağış, trampa, gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.

2) Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

3) Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.

4) Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.

5) Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

6) Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

7) Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

8) Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

9) Tüm paydaşların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa (Önalım) Hakkı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular (H2)

Önalım İhtarını Kim Çeker? (H3)

Kanunda, yapılan satışın diğer paydaşlara, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığı ile bildirilmesi istenmiştir. Yani önalım ihtarını alıcı ya da satıcı çeker.

Şufa Davası Nasıl Açılır? (H3)

Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verilen bir dilekçe ile açılmaktadır.

Şufa Davası Kimlere Açılamaz? (H3)

Kanundan doğan önalım hakkının kullanılması için açılacak olan şufa davası, payını satan paydaşa karşı açılamaz. Taşınmazın alıcısı olan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanımı için açılan davada ise eğer bu hak tapuya şerh edilmemiş ise üçüncü kişi olan alıcıya karşı açılamaz.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? (H3)

Yenilik doğuran haklar kural olarak muhatabına yöneltilen tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılırlar. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 735’inci maddesi hükmü gereği yenilik doğuran bir dava ile kullanılmaktadır. Çünkü maddenin 3’üncü fıkrası “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” biçiminde tanzim edilmiş olup, kanundan doğan önalım hakkının kullanımına atıf yapılmıştır. Kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkında davacı ve davalı sıfatları düzenlemenin ruhu gereği farklılık arz etmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanımı için açılacak davada davacı, önalım hakkı sahibi ya da Türk Borçlar Kanunu’nun 239’uncu maddesinin 1’inci fıkrası gereği onun külli halefleridir. Davalı sıfatı ise alıcının mülkiyeti devralıp almadığına göre ikili bir ayrıma göre belirlenir. Mülkiyet alıcıya devredilmiş ise önalım davası alıcıya, aksi halde satıcıya karşı açılmalıdır. Ancak belirtmek gerekir ki; yeni malike karşı önalım hakkının ileri sürülebilmesi için, bu hakkın tapu siciline şerh edilmiş olması şarttır.

Şufa Hakkı Süresi Ne Kadardır? (H3)

Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkının kullanılması gerekmektedir. Ancak satış eğer hak sahibine hiç bildirilmemişse, bu durumda bu süre 2 yıl olarak kabul edilecektir. Yani, satış hak sahibine hiç bildirilmediyse, en fazla 2 yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir? (H3)

Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi, çeşitli yöntemler ve hukuki stratejiler kullanılarak gerçekleştirilebilir. Şufa hakkının önlenmesinde en etkili yöntemlerden biri, satış sözleşmesine şufa hakkının kullanılmayacağına dair özel bir madde eklemektir. Bu tür bir madde, taşınmazın hissedarları arasında yapılan anlaşmalara dayandığı gibi, tüm hissedarların onayı ile oluşturulmaktadır.

Hissedarlar Arasında Şufa Hakkı Olur mu? (H3)

Hissedarların birbirlerine yapmış olduğu satışlar için şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Davasında Mahkeme Masraflarını Kim Öder? (H3)

Şufa (önalım) davasında, yargılama giderlerinin kim tarafından ödeneceği, davanın sonucuna göre belirlenmektedir. Genel kural olarak davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerini (avukatlık ücreti, mahkeme masrafları vb.) ödemekle yükümlüdür. Ancak, şufa davasında özel bir durum söz konusu olabilmektedir. Normal şartlar altında davayı açan kişi, şufa bedelini ve tapu masraflarını ödemekle yükümlüyken, yargılama giderleri ise davanın açılmasına sebebiyet veren davalıdan tahsil edilmektedir. Bu durum, davalı tarafın davayı kabul etmesi halinde değişebilir. Örneğin, davalı taraf davayı kabul ettiğinde, şufa bedelinin davacı tarafından bankaya depo edilmesini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulmamasını isteyebilir.

Şufa Hakkından Feragat Etme Şartları Nelerdir? (H3)

Feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde gerçekleştirilmesi ve feragate dair tapuya şerh verilmesi gerekir.

Şufa Hakkından Nasıl Feragat Edilir? (H3)

Şufa hakkından feragat için, önalım hakkı sahibinin noter kanalıyla feragat etmesi veya taşınmazın paydaşlara ya da tüzel bir kişiye satılması gibi yöntemler kullanılabilir.

Şufa Hakkından Vazgeçmek Mümkün mü? (H3)

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek mümkündür. Fakat yazılı şekil şartı aranmaktadır. Şufa hakkından tamamıyla feragat etmek için ise belirli şartların karşılanması gerekmektedir.